Loyer commercial après sinistre : bailleur et réparations

Le Bouard Avocats · Publié le 5 octobre 2026

Un sinistre peut priver une entreprise de ses locaux sans interrompre les appels de loyers. Lorsque le propriétaire tarde à remettre les lieux en état, le locataire dispose-t-il d’un droit de suspendre ses paiements ? L’arrêt du 4 juin 2026, n° 25-10.068, apporte une précision essentielle : si le bail se poursuit, le cas fortuit ne dispense pas durablement le bailleur de ses obligations. La suspension peut être défendue lorsque les locaux sont impropres à leur destination et que le bailleur, désormais en mesure de réparer, manque aux obligations qui lui incombent.

Suspension du loyer après sinistre : les points à retenir

Le sinistre ne suffit pas à justifier tous les impayés. Il faut examiner l’état des locaux, le bail et les obligations de réparation.
Les lieux doivent être impropres à leur destination contractuelle. Une baisse de chiffre d’affaires ne démontre pas à elle seule cette impropriété.
La période de suspension doit être justifiée. Le bailleur peut être empêché d’agir immédiatement après l’événement, puis retrouver la possibilité de réaliser les travaux.
Le bail doit se poursuivre. La destruction totale par cas fortuit relève d’un autre régime, celui de la résiliation de plein droit.
La preuve est déterminante. Constats, rapports techniques, demandes de travaux et calendrier des interventions permettent d’apprécier la carence.
Une suspension n’efface pas automatiquement les sommes réclamées. Le décompte peut rester litigieux et doit être suivi avec précision.

Pourquoi le bailleur peut-il devoir réparer un local endommagé par un cas fortuit ?

Les obligations du propriétaire ne s’arrêtent pas à la remise des clés

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer le bien loué, de l’entretenir pour l’usage convenu et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. Il faut également examiner les stipulations du bail et les règles limitant la répartition contractuelle des travaux.

Ainsi, un propriétaire peut ne pas être responsable du cyclone ou de l’inondation tout en restant tenu de travaux de remise en état lorsque le contrat se poursuit.

La question des obligations du bailleur commercial doit être distinguée de celle de l’origine des dégâts : l’absence de faute dans la survenance du sinistre ne constitue pas une dispense générale d’exécuter le bail.

La destruction du bien et son endommagement ne se confondent pas

L’article 1722 du Code civil prévoit la résiliation de plein droit du bail lorsque la chose louée est totalement détruite par cas fortuit. En cas de destruction partielle, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation. Le texte exclut le dédommagement dans le cadre de ce régime.

Mais des réparations importantes ne caractérisent pas automatiquement une perte de la chose louée.

La Cour de cassation rappelle que la perte totale ou partielle suppose que le bien, ou sa partie détruite, ne puisse plus être conservé sans dépense excessive et soit devenu impropre à son usage. La qualification dépend donc d’éléments techniques et économiques, sans se réduire à la gravité apparente des dommages.

Le choix entre la poursuite du bail, une réduction du prix et une demande de résiliation du bail commercial doit être précédé d’une analyse de la situation réelle des locaux.

Ce que décide la Cour de cassation le 4 juin 2026

L’affaire concernait une villa faisant partie d’un ensemble exploité en hôtel de tourisme, donnée à bail commercial à compter du 1er janvier 2010. Après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, la locataire avait cessé de payer les loyers en invoquant la carence de la bailleresse dans les réparations nécessaires à l’exploitation.

Le litige avait ensuite porté sur le renouvellement du bail. La bailleresse avait mis la locataire en demeure de payer, puis refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves. Elle avait également demandé l’expulsion et le paiement de différentes sommes.

La cour d’appel avait écarté l’exception d’inexécution : les travaux résultaient d’un cas fortuit, ce qui excluait selon elle la responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicable l’article 1720.

La Cour de cassation censure cette assimilation. Lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.

La cour d’appel avait pourtant relevé que le bien nécessitait des réparations importantes, sans qu’il soit soutenu ou démontré que leur coût dépassait sa valeur. Elle devait tenir compte du manquement allégué dans la réalisation tardive des travaux.

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Fort-de-France. L’arrêt ne reconnaît donc pas définitivement une exonération générale de loyers, ni un droit automatique au renouvellement. Il maintient notamment le constat de l’expiration du bail au 31 décembre 2020 par l’effet du refus de renouvellement.

À quelles conditions peut-on suspendre les loyers commerciaux ?

1. Démontrer que les locaux ne permettent plus l’activité prévue au bail

Il faut relier les dommages à la destination contractuelle. Une toiture endommagée, une installation inutilisable ou des contraintes de sécurité peuvent affecter l’usage convenu, mais leur incidence doit être établie.

Un commerce fermé par décision de son exploitant n’est pas nécessairement un local impropre à sa destination. Les raisons de la fermeture, les constats et les conclusions techniques doivent expliquer pourquoi l’activité ne pouvait plus être exercée dans les lieux.

Lorsque certaines parties restent utilisables, la suspension intégrale appelle une justification particulière. Le pourcentage de surface endommagée ne suffit pas : il faut apprécier l’utilité des espaces conservés et le rôle des installations atteintes.

2. Identifier les réparations qui incombent au bailleur

Le locataire doit préciser les obligations inexécutées. Le dossier suppose une lecture du bail, des clauses de travaux et des règles applicables.

Les devis doivent ensuite permettre de rattacher les interventions nécessaires à ces obligations. Une liste de dommages, sans qualification des travaux ni analyse contractuelle, laisse subsister une difficulté majeure sur le fondement de la suspension.

Un avocat en bail commercial à Versailles peut examiner ces éléments pour apprécier les recours du preneur ou la défense du propriétaire.

3. Déterminer depuis quand les travaux étaient possibles

Immédiatement après le sinistre, une interdiction d’accès ou un obstacle matériel peut empêcher le bailleur d’intervenir. Cette période ne doit pas être confondue avec celle d’une carence ultérieure.

Il faut déterminer :

La date à laquelle l’état des lieux a pu être constaté.
La nature et la durée des obstacles aux interventions.
Le moment où les travaux ont pu être commandés et réalisés.
Les démarches effectivement entreprises par le propriétaire.
La date à laquelle l’usage contractuel a été rétabli.

Une indemnisation d’assurance attendue ou une expertise en cours ne doivent pas être considérées, sans examen, comme la preuve d’une impossibilité de réparer.

Le calendrier des travaux constitue un élément central du litige.

Quelles preuves réunir avant de retenir le paiement ?

Les photographies montrent les dégâts. Les pièces contractuelles et techniques expliquent leurs conséquences. Les échanges permettent de dater les demandes et les réponses.

Le dossier utile comprend notamment :

Le bail et les avenants, notamment les clauses de destination et de travaux.
Un constat de commissaire de justice, lorsque nécessaire.
Les rapports techniques ou d’expertise sur la possibilité d’exploiter.
Les devis de remise en état et les éléments de faisabilité.
Les demandes écrites de réparation, les mises en demeure et les réponses du bailleur.
Le calendrier des interventions et les éléments relatifs au rétablissement de l’usage.
Un décompte distinct des loyers et charges contestés, avec les périodes concernées.

Une mise en demeure détaillée permet de formaliser la demande. Elle ne crée pas, à elle seule, un droit à suspendre les loyers. Si les parties divergent sur la faisabilité des travaux ou l’aptitude du local à l’exploitation, une expertise contradictoire ou judiciaire peut être nécessaire.

Clause résolutoire : pourquoi un commandement de payer exige une réaction immédiate

Un désaccord sur les réparations peut déboucher sur un commandement visant la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; ce délai doit y être mentionné à peine de nullité.

Il faut distinguer la contestation de l’exigibilité des loyers, au titre d’une exception d’inexécution, d’une demande de délais portant sur une dette exigible.

La réforme de la clause résolutoire du bail commercial en 2026 encadre cette seconde démarche. Dans la rédaction applicable depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause pour non-paiement sont conditionnés à la capacité du preneur de régler la dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le texte prévoit son application aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.

L’arrêt du 4 juin 2026 ne permet donc pas d’ignorer un commandement de payer. L’analyse de la dette réclamée, des preuves d’inexécution et des demandes à présenter doit être menée immédiatement.

Pour le bailleur : comment prévenir un litige sur les réparations ?

La justification du sinistre constitue le début du dossier. Lorsque le bail se poursuit, le propriétaire doit également pouvoir expliquer les mesures prises pour rétablir l’usage des locaux.

Quelques démarches sont déterminantes :

Faire constater les dommages et identifier les travaux nécessaires.
Documenter les obstacles réels aux interventions.
Solliciter les devis et formaliser les commandes.
Communiquer un calendrier étayé au locataire.
Conserver les preuves des interventions et des contraintes rencontrées.
Faire constater la remise en état et traiter les réserves techniques.

Une information régulière facilite la discussion, mais elle ne remplace pas l’exécution des obligations. Des annonces répétées de travaux futurs ne suffisent pas à démontrer des diligences effectives.

FAQ : loyer commercial et local sinistré

Peut-on arrêter de payer dès le lendemain du sinistre ?

Le seul sinistre ne justifie pas automatiquement une suspension générale. Il faut notamment déterminer si le bail se poursuit, si le bien est impropre à sa destination et si le bailleur manque à ses obligations alors qu’il peut les exécuter. La période d’empêchement réel doit être distinguée de la carence ultérieure.

Le bailleur doit-il être responsable de la catastrophe ?

L’arrêt distingue l’origine fortuite des dégâts des obligations qui subsistent après l’événement. Lorsque le bail se poursuit, l’absence de responsabilité dans la catastrophe ne suffit pas à écarter les réparations qui incombent au bailleur une fois l’empêchement levé.

Une perte de chiffre d’affaires permet-elle de suspendre le loyer ?

Elle ne démontre pas, à elle seule, l’impropriété du bien à sa destination. Il faut établir ce qui empêche l’activité prévue au bail et rattacher cette situation à une inexécution des obligations du propriétaire.

Les loyers retenus sont-ils définitivement effacés ?

La suspension ne constitue pas automatiquement une remise de dette. Les périodes concernées et les sommes exigibles peuvent rester litigieuses. Leur sort doit être déterminé au regard des faits, d’un accord ou de la décision judiciaire applicable.

Peut-on déduire des loyers les travaux payés par l’entreprise ?

Le financement de travaux ne permet pas, à lui seul, une déduction automatique. Il faut examiner les conditions de leur remboursement et d’une éventuelle compensation. L’arrêt commenté remet en discussion certaines demandes financières sans reconnaître définitivement une créance au locataire.

Pour approfondir la répartition des travaux, consultez également notre analyse des obligations du bailleur envers le locataire professionnel.

Faire analyser son bail et les conséquences du sinistre

Pour l’entreprise, le litige peut concerner la trésorerie, mais aussi l’expulsion, le renouvellement et l’indemnité d’éviction. Pour le propriétaire, il impose de distinguer l’empêchement réel du défaut d’exécution.

Le cabinet Le Bouard Avocats accompagne les bailleurs et les entreprises locataires dans l’analyse de leurs litiges en droit commercial, des clauses du bail et des éléments de preuve. Une consultation permet d’examiner les demandes de travaux, le décompte locatif et les démarches adaptées au dossier.

Prendre rendez-vous avec le cabinet ou appeler le 01 39 02 02 29.

Loyer commercial après un sinistre : peut-on suspendre le paiement si le bailleur ne répare pas ?

Me Noémie Le Bouard