Quelles sont les obligations du bailleur commercial ?

Les obligations du bailleur commercial : ce qu'il faut retenir

Pour répondre aux exigences du bail commercial, le bailleur doit satisfaire à plusieurs obligations légales qui garantissent au locataire un local exploitable, conforme et sécurisé.

Ces obligations, prévues notamment aux articles 1719 et suivants du Code civil ainsi qu’au Code de commerce, structurent l’équilibre du contrat et conditionnent la validité du bail.

Pour toute difficulté d’exécution du bail ou pour sécuriser vos relations contractuelles, il peut être utile de solliciter l’accompagnement d’un avocat pour bail commercial dans les Yvelines, afin de bénéficier d’une analyse juridique précise et adaptée à votre situation.

Les points clés à retenir :

• Délivrer un local conforme à la destination prévue, en bon état d’usage et de réparations, conforme aux normes de sécurité, d’accessibilité et de performance énergétique.

• Assurer la jouissance paisible des lieux, en garantissant le preneur contre tout trouble de droit ou de fait susceptible d’entraver l’exploitation du fonds de commerce.

• Entretenir et réparer les locaux, notamment en prenant en charge les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil et les travaux imposés par l’administration.

• Respecter les obligations de mise aux normes, incluant la sécurité incendie, l’accessibilité du public et les obligations réglementaires applicables aux établissements recevant du public.

• Informer et communiquer les documents obligatoires, tels que le DPE, les diagnostics réglementaires, l’état des risques, l’état des lieux et le détail des charges et travaux mis à la charge du locataire.

Le bail commercial s’inscrit dans un cadre juridique particulièrement structuré et protecteur, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Au-delà de la simple mise à disposition d’un local, il impose au bailleur un ensemble d’obligations légales qui conditionnent directement la possibilité d’exploiter un fonds de commerce dans des conditions normales.

Ces obligations ne résultent pas uniquement du contrat. Elles s’imposent également en vertu du Code civil, notamment de l’article 1719, ainsi que du statut des baux commerciaux inscrit dans le Code de commerce. La loi Pinel est venue, en outre, renforcer les exigences pesant sur le bailleur, particulièrement en matière d’information et de répartition des charges et travaux.

Comprendre ces obligations n’est pas une simple question théorique. Il s’agit d’un enjeu pratique majeur pour le preneur, qui doit pouvoir exercer son activité sans obstacle matériel ou juridique.

Le respect de ces obligations influence la conclusion du bail, son exécution au quotidien, et même son renouvellement. À l’inverse, leur méconnaissance peut fragiliser l’exploitation, générer des litiges et conduire, dans certains cas, à la résiliation du contrat ou à l’octroi de dommages et intérêts.

Trois obligations structurent la responsabilité du bailleur commercial :

• la délivrance d’un local conforme et en bon état

• la garantie d’une jouissance paisible

• l’entretien du bien et la prise en charge des réparations qui lui incombent

S’y ajoutent des obligations annexes, devenues essentielles : mise aux normes, diagnostics, information préalable du locataire. L’étude détaillée de ces obligations permet de mieux comprendre l’équilibre juridique du contrat de bail commercial et d’anticiper les risques liés à son exécution.

A lire : qu'est que la résiliation anticipée d'un bail commercial ?

L’obligation de délivrance : fournir un local commercial conforme et en bon état (art. 1719 du Code civil)

Définition juridique de l’obligation de délivrance

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée en bon état d’usage et de réparations. Cette exigence signifie que le local doit être matériellement apte à accueillir l’activité prévue au contrat.

La conformité à la destination contractuelle constitue un point essentiel : un local destiné à une activité de restauration, par exemple, doit disposer des installations permettant son exploitation ou permettre leur mise en place sans obstacle structurel.

Le bailleur doit également assurer la conformité des équipements indispensables : portes d’accès, installations électriques, systèmes de ventilation, éléments de sécurité.

La jurisprudence rappelle régulièrement que cette obligation de délivrance revêt un caractère essentiel, auquel le bailleur ne peut se soustraire.

Ce que le bailleur doit fournir à la signature du bail

Lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur doit remettre un local en état de fonctionner, conforme aux règles d’hygiène, de sécurité et d’accessibilité applicables.

Les diagnostics requis par la réglementation doivent être fournis lorsque le texte l’impose, notamment le diagnostic de performance énergétique ou l’état des risques.

Depuis la loi Pinel, un état des lieux d’entrée est obligatoire afin d’objectiver l’état du local et de prévenir tout litige ultérieur.

Exemples concrets de manquements

Plusieurs situations illustrent un défaut de délivrance :

• un local inexploitable faute d’extraction permettant l’activité prévue

• un défaut structurel rendant l’exploitation dangereuse ou impossible

• des infiltrations persistantes ou la présence de parasites

• une porte défectueuse empêchant l’ouverture au public ou compromettant la sécurité

Conséquences en cas de non-délivrance conforme

Lorsque le local n’est pas délivré conformément aux exigences légales, le preneur peut solliciter :

• une réduction du loyer

• l’exécution forcée des travaux nécessaires

• la résiliation du bail commercial

• une indemnisation couvrant son préjudice, notamment en cas de perte d’exploitation

A lire : comment rédiger un bail commercial ?

L’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux : protéger le locataire contre les troubles (art. 1719, 1725 et suivants du Code civil)

Définition de la jouissance paisible

Le bailleur d’un bail commercial se voit imposer, par l’article 1719 du Code civil, l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués.

Cela signifie que le preneur doit pouvoir exploiter le local sans être empêché, gêné ou troublé dans son usage normal et conforme à la destination contractuelle.

Cette jouissance paisible ne se limite pas à la remise des clefs : le bailleur reste tenu, pendant toute la durée du bail, d’éviter tout trouble qui compromettrait l’exploitation du fonds de commerce.

Il doit garantir le local contre les troubles de droit (par exemple un autre engagement contractuel, une clause intervenant sur l’usage) comme de fait (nuisances, défauts matériels, dangers).

A lire : comment casser un bail commercial ?

De ce point de vue, la garantie de jouissance paisible constitue une obligation de résultat : il ne suffit pas d’avoir entrepris des démarches, il faut que le résultat l’usage paisible soit effectivement atteint.

Exemples de troubles engageant la responsabilité du bailleur

Plusieurs situations concrètes illustrent un manquement à cette obligation :

• Des nuisances causées par un autre local appartenant au même bailleur, mais sur lequel il n’agit pas, perturbant l’activité (bruits, odeurs, infiltration d’eau…).

• Des travaux décidés ou tolérés par le bailleur ou en copropriété qui empêchent l’accès au local commercial ou en rendent l’exploitation dangereuse.

• Une mauvaise isolation, des infiltrations répétées ou des défauts de sécurité pouvant mettre en danger le public ou les employés.

• Le non-respect des règles de copropriété ou de réglementation (sécurité, accessibilité), compromettant l’ouverture ou l’exploitation normale.

Troubles provenant de tiers

Quand les troubles émanent de tiers (voisinage, imprévus), l’obligation du bailleur est moins ferme, mais un devoir d’intervention subsiste notamment si la menace est grave ou met en péril la sécurité. Dans certains cas, l’inaction du bailleur peut suffire à engager sa responsabilité.

Conséquences en cas de manquement

En cas de défaut de jouissance paisible, le preneur peut :

• agir en garantie pour obtenir la cessation des troubles ;

• réclamer indemnité en réparation du préjudice (perte d’exploitation, clients perdus, image ternie) ;

• solliciter la résiliation du bail commercial lorsque l’exploitation devient impossible ou gravement altérée ;

• engager la responsabilité contractuelle du bailleur, sans qu’il soit besoin de démontrer une faute — seul l’échec à garantir la jouissance paisible suffit.

L’obligation d’entretien et de réparation : qui doit réaliser les travaux dans un bail commercial ?

Principe général (art. 1719 et 606 du Code civil)

Le bailleur reste tenu, selon l’article 1719, d’entretenir la chose louée « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », pendant toute la durée du bail. L’article 606 du Code civil précise que les grosses réparations concernant la structure, la solidité, le clos et le couvert relèvent du bailleur.

Depuis la réforme imposée par la loi dite « Pinel », ces obligations sont d’ordre public.

En revanche, les réparations locatives et l’entretien courant (nettoyage, petits travaux, maintenance) incombent au preneur, sauf clause contraire, ce qui rend la distinction entre les deux catégories fondamentale.

Travaux à la charge du bailleur

Sont notamment concernés par l’obligation du bailleur :

• la réfection des toitures, charpentes, murs porteurs, voûtes ;

• les travaux nécessaires à la structure de l’immeuble (fondations, digues, murs de soutènement) ;

• les mises aux normes obligatoires (sécurité incendie, conformité électrique, accessibilité, ERP), imposées par l’administration.

Ces interventions sont indispensables pour garantir que le local demeure exploitable et sûr, y compris si la dégradation provient de la vétusté ou d’un événement imprévu.

Travaux à la charge du locataire

Le preneur demeure responsable des réparations locatives et de l’entretien courant :

• petites réparations, maintenance régulière, remise en état de mobiliser l’espace ;

• entretien des équipements internes non structuraux (peinture, revêtements, plomberie ou chauffage légers, etc.) ;

• soins aux installations de confort, sauf si elles relèvent de la structure ou de la sécurité.

Il convient que le bail commercial prévoie clairement la répartition entre grossoir / entretien courant, afin d’éviter tout litige.

Clauses de transfert de charges : limites et nullités

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le bailleur ne peut transférer au preneur la charge des grosses réparations.

Toute clause contraire est réputée nulle. En revanche, les parties peuvent convenir d’une répartition non contraire à l’ordre public pour les réparations d’entretien courant.

Questions fréquentes

• Qui doit changer la porte d’un local commercial ? Cela dépend de la nature de la porte : si elle constitue un élément essentiel du clos et du couvert, la réparation incombe au bailleur ; si elle est considérée comme élément d’entretien intérieur, le locataire peut en être responsable.

• Et le diagnostic énergétique ou les travaux liés au DPE ? Si ces travaux concernent la structure ou visent à garantir la sécurité ou la conformité réglementaire, ils relèvent du bailleur. Sinon, ils peuvent être répartis dans le bail.

• En cas de problème de sécurité ou de mise en conformité ERP / accessibilité ? Le bailleur doit prendre en charge ces travaux obligatoires, même en l’absence de clause expresse.

A lire : quelles sont les conditions à respecter pour la mise en place d'un bail 3-6-9 ?

Obligations complémentaires du bailleur commercial

Mise aux normes et conformité réglementaire

Au-delà des obligations classiques de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, le bailleur commercial demeure tenu de veiller à la conformité du local aux normes légales et réglementaires applicables.

Cette obligation, bien que parfois implicite, trouve sa source dans plusieurs textes, notamment les articles 1719 et 1720 du Code civil, ainsi que dans les règles issues du Code de la construction et de l’habitation.

Elle recouvre plusieurs volets essentiels :

• Accessibilité : le local doit satisfaire aux prescriptions relatives à l’accessibilité du public, en particulier lorsque l’activité exercée relève d’un établissement recevant du public.

• Sécurité incendie : les installations doivent respecter les règles de prévention et de lutte contre l’incendie, et permettre l’accueil du public sans danger.

• Performance énergétique : le bailleur doit fournir un diagnostic de performance énergétique conforme et veiller, lorsque la loi l’impose, à entreprendre les travaux nécessaires pour réduire les risques liés à une consommation excessive.

• Travaux imposés par l’autorité publique : lorsque l’administration ordonne des travaux obligatoires, ceux-ci incombent au bailleur. Leur transfert au locataire est prohibé dès lors qu’ils relèvent de la structure ou de la mise en conformité.

Assurance et responsabilité

Le propriétaire est tenu de souscrire une assurance adaptée à la nature du bien mis en location, couvrant notamment les dommages pouvant affecter la structure.

Cette obligation découle du principe général posé par l’article 1719, relatif au maintien en état du local.

En outre, le bailleur doit informer le preneur de tout risque, procédure administrative ou situation susceptible d’affecter la sécurité, la conformité ou l’exploitation du local. Un défaut d’information peut engager sa responsabilité contractuelle, en particulier lorsque le risque aurait pu être évité.

Le bailleur reste également responsable en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien ou d’une négligence dans l’exécution de ses obligations.

Communication, information et documents à remettre

Le bailleur doit remettre plusieurs documents essentiels au moment de la conclusion ou du renouvellement du bail commercial :

• un diagnostic de performance énergétique en cours de validité ;

• un diagnostic amiante lorsque la réglementation le prévoit ;

• un état des risques naturels, miniers et technologiques ;

• les informations relatives au dépôt de garantie, aux quittances et aux modalités de paiement du loyer.

Ces documents conditionnent la transparence du contrat et permettent au preneur d’évaluer les risques inhérents à l’exploitation du local.

Durée, exécution et résiliation du bail commercial : impact des obligations du bailleur

Comment le non-respect des obligations influence le bail

L’inexécution des obligations légales du bailleur peut profondément altérer l’équilibre du bail commercial. Le preneur peut d’abord engager une action en exécution forcée afin d’obtenir la réalisation des travaux ou la cessation des troubles.

En cas de manquement persistant, il peut également suspendre le paiement du loyer, sur le fondement de l’exception d’inexécution, lorsque l’atteinte à l’exploitation est suffisamment grave.

La résiliation judiciaire peut être prononcée si le manquement du bailleur rend impossible ou dangereuse l’utilisation du local. Dans certaines hypothèses, le contrat peut même être résilié de plein droit lorsqu’une clause résolutoire le prévoit.

Enfin, le non-respect par le bailleur de ses obligations essentielles peut avoir des conséquences sur le droit au renouvellement.

Un manquement grave, caractérisé notamment par la non-délivrance conforme ou la mise en péril du fonds de commerce, peut justifier une indemnité d’éviction ou, au contraire, priver le bailleur du droit de refuser le renouvellement sans cause légitime.

Synthèse pratique : obligations du bailleur commercial

• Délivrer un local commercial conforme, sécurisé et adapté à l’activité prévue au contrat.

• Assurer une jouissance paisible, garantissant l’absence de troubles de droit ou de fait.

• Prendre en charge les travaux d’entretien et les grosses réparations relevant de sa responsabilité légale.

• Garantir la mise aux normes du local et sa conformité réglementaire à chaque étape du bail.

• Fournir l’ensemble des diagnostics obligatoires et informer le preneur de tout risque connu.

• Assurer la viabilité matérielle et juridique du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

FAQ sur les obligations du bailleur commercial

Quelle est l’obligation principale du bailleur commercial ?

L’obligation essentielle du bailleur, au sens de l’article 1719 du Code civil, est la délivrance conforme du local. Cela implique que les lieux soient remis au preneur dans un état permettant immédiatement l’exercice de l’activité prévue au contrat.

Le local doit être conforme matériellement (clos, couvert, sécurisé, accessible) et juridiquement (autorisations, conformité d’usage, absence d’obstacle à l’exploitation du fonds).

Cette obligation est déterminante car elle conditionne la validité même du bail et son exécution. Un bailleur qui ne délivre pas un local apte à l’usage convenu peut voir son contrat résilié, son loyer suspendu ou sa responsabilité engagée.

Quels travaux sont obligatoirement à la charge du bailleur commercial ?

Le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire celles qui concernent la structure de l’immeuble : murs porteurs, voûtes, poutres, toiture, ravalement indispensable, canalisations principales, fondations.

À cela s’ajoutent les travaux imposés par l’autorité administrative, notamment en matière de sécurité incendie, d’accessibilité ou de conformité réglementaire.

Le bailleur demeure également responsable des travaux de mise aux normes structurelles, y compris lorsqu’ils entraînent une immobilisation temporaire des locaux.

Le bailleur peut-il transférer certains travaux au locataire ?

Le transfert de charges et de travaux au locataire est possible dans certaines limites. Avant la loi Pinel, de nombreux contrats prévoyaient des clauses étendues transférant l’ensemble des réparations au preneur. Aujourd’hui, ces clauses sont strictement encadrées :

• le bailleur ne peut pas transférer au locataire les grosses réparations de l’article 606 ;

• il ne peut pas non plus transférer les travaux de mise aux normes obligatoires imposés par la loi ou l’administration ;

• en revanche, les réparations locatives, l’entretien courant ou certains remplacements mineurs peuvent être mis à la charge du preneur s’ils sont clairement prévus au bail commercial.

Toute clause qui contreviendrait aux règles d’ordre public de la loi Pinel est réputée non écrite.

Que faire si le bailleur ne respecte pas ses obligations légales ou contractuelles ?

En cas de manquement, le preneur dispose de plusieurs leviers :

• adresser une mise en demeure afin d’obtenir l’exécution des travaux ou la cessation du trouble ;

• saisir le juge pour ordonner l’exécution forcée des obligations ou obtenir l’autorisation de faire réaliser les travaux aux frais du bailleur ;

• demander une réduction du loyer ou en suspendre le paiement si le manquement rend l’exploitation impossible (exception d’inexécution) ;

• solliciter la résiliation judiciaire du bail en cas de faute grave ;

• réclamer des dommages et intérêts destinés à réparer la perte d’exploitation, les frais supplémentaires engagés ou l’atteinte au fonds de commerce.

La stratégie dépendra de la gravité du trouble, de son origine et de son impact économique sur l’activité.

Quels documents le bailleur doit-il fournir lors de la signature du bail commercial ?

La conclusion d’un bail commercial impose au bailleur de communiquer plusieurs documents indispensables à l’information du preneur. Cette obligation découle des dispositions du Code de commerce et de la loi Pinel :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• le diagnostic amiante, lorsque le bâtiment est concerné ;

• l’état des risques naturels, miniers et technologiques ;

• l’état des lieux d’entrée, obligatoire depuis 2014 ;

• les informations sur les charges, impôts et taxes, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire ;

• les éventuelles procédures ou contraintes administratives susceptibles d’affecter l’exploitation.