Publié le 28 octobre 2026 · Droit commercial
Lorsqu'un local commercial loué change de propriétaire dans le champ de la réforme de 2026, l'obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie passe au nouveau bailleur. Pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, le locataire ne doit donc plus raisonner uniquement à partir du nom du propriétaire qui avait encaissé le dépôt. Vendeur, acquéreur et preneur doivent aussi identifier les autres garanties : leur sort est différent de celui d'une somme d'argent.
Ce que la vente des murs change pour le dépôt de garantie
La vente d'un local occupé ne se réduit pas au prix immobilier et au montant du loyer. Le dossier contient aussi une dette future de restitution, des justificatifs de versement, parfois un cautionnement bancaire ou un nantissement. Ces éléments doivent être rapprochés du contrat de bail commercial avant la signature de l'acte.
L'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit désormais la transmission au nouveau bailleur de l'obligation de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie en cas de mutation des locaux, à titre gratuit ou à titre onéreux. L'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 fixe un calendrier spécifique : cette disposition s'applique aux mutations intervenant à l'expiration de trois mois après la promulgation, soit à compter du 26 août 2026.
Ce guide, vérifié au 28 octobre 2026, traite du dossier de vente et de ses suites. Notre présentation de la réforme du bail commercial en 2026 expose les autres changements concernant le loyer et le fonctionnement du bail. Ici, l'enjeu est de savoir qui porte la dette, quelles pièces transmettre et quelles garanties doivent être libérées.
Une dette de restitution, pas un remboursement immédiat au locataire
La transmission de l'obligation ne signifie pas que le dépôt de garantie doit être remboursé au jour de la vente. Le locataire reste dans les locaux ; la garantie conserve sa fonction pendant l'exécution du bail, sous réserve de son régime applicable. Le changement porte sur la personne qui devra rendre les sommes lorsque leur restitution sera due.
Il faut donc distinguer deux mouvements. D'un côté, la loi désigne le bailleur débiteur à l'égard du preneur. De l'autre, vendeur et acquéreur organisent entre eux le traitement financier du dépôt lors de la vente. Une écriture dans leur décompte ne doit pas être confondue avec un nouveau versement demandé au locataire.
Quelle date faut-il retenir pour une mutation en 2026 ?
Le calendrier de l'article 62 distingue le plafonnement à la constitution de la garantie, la mutation des locaux et la restitution à la sortie. Ces trois questions ne doivent pas être regroupées sous une date unique. Une modification des garanties ne se déduit pas simplement de la date imprimée en tête du bail.
Pour une vente, le dossier doit établir la date de la mutation effectivement intervenue. Une promesse antérieure au 26 août suivie d'un acte postérieur appelle l'examen des actes et de leurs effets ; la seule date de la promesse ne suffit pas à conclure. Si le transfert de propriété ou sa date est discuté, une lecture juridique de l'opération est nécessaire.
| Point à vérifier | Document de départ | Utilité pour la garantie |
|---|---|---|
| Date de la mutation | Acte et clauses relatives au transfert | Identifier le régime temporel applicable |
| Montant versé | Bail, quittance ou preuve bancaire | Établir la somme dont la restitution sera due |
| Revalorisations intervenues | Avenants et décomptes | Éviter un montant historique incomplet |
| Nature de chaque garantie | Acte de caution, nantissement ou autre sûreté | Distinguer argent et engagements à libérer |
| Situation du bail | Contrat, renouvellements et correspondances | Comprendre les droits et obligations en cours |
Le régime antérieur ne doit pas être présenté comme identique à celui des mutations récentes. La fiche officielle Service Public sur le dépôt de garantie rappelle la dette personnelle du bailleur d'origine dans l'ancien cadre, puis le transfert au nouveau bailleur pour les changements de propriétaire à compter du 26 août 2026. Une vente ancienne mérite donc une vérification particulière des actes et accords, plutôt qu'une application rétroactive automatique de la réforme.
Vente des murs et cession du fonds : deux opérations différentes
L'acquéreur de l'immeuble devient propriétaire des locaux. L'acquéreur du fonds de commerce reprend une activité selon les conditions de la cession, ce qui est une autre opération. Il ne faut pas appliquer indistinctement la règle de mutation des murs à tout changement concernant le commerçant ou le droit au bail.
Lorsque plusieurs opérations sont liées, présentez-les sur une chronologie : vente du fonds, cession du droit au bail, vente du local, éventuel renouvellement. Cette organisation permet de vérifier séparément le bailleur, le preneur, le montant du dépôt et les garanties consenties. Le guide du bail commercial aide à replacer ces questions dans la structure du contrat.
Ce que le vendeur doit préparer avant la signature
Le vendeur doit pouvoir expliquer ce qu'il a reçu et ce qu'il détient encore. Une ligne comptable intitulée « caution » ne permet pas toujours de savoir s'il s'agit d'argent, d'une garantie bancaire ou d'un engagement d'une personne. L'inventaire doit reprendre la nature juridique de chaque instrument.
Préparez un dossier comprenant :
- le contrat de location et ses avenants, avec la clause de garantie ;
- les preuves du versement initial et des compléments éventuels ;
- les décomptes permettant de rapprocher les montants ;
- les actes originaux des garanties autres qu'en numéraire ;
- les échanges relatifs à une imputation ou à une contestation ;
- l'identité du locataire et les coordonnées utiles pour les notifications.
Cette liste est une méthode de préparation, pas une liste légale exhaustive de pièces obligatoires pour toute vente. Elle permet au professionnel chargé de l'acte de repérer les informations manquantes et de poser les bonnes questions avant le décompte final.
Ne pas solder un désaccord par une simple écriture comptable
Si le bailleur affirme avoir utilisé une partie du dépôt pour couvrir un impayé, l'acquéreur doit connaître l'imputation invoquée, son fondement et l'éventuelle contestation du locataire. Le montant restant ne peut être déterminé sérieusement sans examiner les pièces. Un relevé comptable isolé ne résout pas le désaccord juridique.
Par exemple, un bail indique un dépôt de 9 000 euros, tandis qu'un tableau du vendeur ne mentionne plus que 6 000 euros. Il faut rechercher si la différence correspond à une restitution, à une retenue acceptée, à une opération contestée ou à une erreur. L'exemple est purement illustratif : il ne valide aucune imputation particulière.
Le vendeur et l'acquéreur ont intérêt à faire apparaître les écarts et le traitement convenu entre eux. Cette clarification ne permet pas de réduire sans examen les droits du preneur. Elle évite aussi que l'acheteur découvre le problème uniquement lorsque le locataire quitte les lieux.
Ce que l'acquéreur doit contrôler dans le dossier de vente
Le nouveau propriétaire doit anticiper une sortie future, même si le bail semble stable. Le dépôt de garantie constitue un élément à reprendre dans son suivi locatif, avec une piste documentaire permettant de justifier le montant. La bonne question n'est pas seulement « ai-je reçu les fonds ? », mais aussi « quelle somme le locataire est-il en droit de réclamer lorsque la restitution sera exigible ? ».
Une vérification utile rapproche le bail, les justificatifs de versement et le décompte de l'acte. Elle identifie les compléments liés à une révision du loyer, les remboursements partiels et les litiges déjà notifiés. Si la somme annoncée diffère de celle versée, la raison doit être documentée.
Organiser le transfert financier entre les parties à la vente
Le traitement économique peut être prévu dans le décompte établi pour l'opération. Il doit être discuté avec le professionnel qui rédige l'acte, en cohérence avec la dette de restitution transférée par la loi. Le présent guide ne propose pas une clause universelle : les actes, les montants et les contestations éventuelles diffèrent selon les dossiers.
L'absence de remise effective des fonds entre vendeur et acheteur ne suffit pas, à elle seule, à écarter la transmission légale de l'obligation envers le locataire dans le régime concerné. Leurs comptes réciproques doivent être distingués du droit du preneur. Il faut donc éviter une formule générale renvoyant ce dernier vers l'ancien propriétaire sans analyse de la date et du texte applicable.
Les obligations du bailleur commercial restent par ailleurs plus larges que la gestion de la garantie. L'acquisition impose aussi de comprendre le contrat en cours, les travaux discutés et les engagements pris envers l'occupant.
Caution bancaire et autres garanties : pourquoi le sort diffère-t-il ?
L'article L. 145-40 distingue les sommes payées à titre de garantie et les autres garanties visées par son deuxième alinéa. Dans le régime de mutation applicable, le texte prévoit, le cas échéant, la caducité de droit de ces garanties et impose au cédant de restituer les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Il serait donc inexact de présenter toute garantie comme un actif automatiquement transféré à l'acquéreur. Un engagement bancaire, une sûreté sur un bien et un dépôt en numéraire ne se traitent pas de la même manière. Il faut lire l'acte concerné et vérifier son rattachement au champ du texte.
| Élément du dossier | Effet à examiner lors de la mutation concernée | Action pratique |
|---|---|---|
| Sommes payées à titre de garantie | Obligation de restitution transmise au nouveau bailleur | Rapprocher montant, versements et décompte |
| Garanties de toute nature visées par le texte | Caducité de droit, le cas échéant | Identifier les actes et leurs bénéficiaires |
| Documents relatifs aux garanties devenues caduques | Restitution par le cédant | Préparer les originaux et la preuve de remise |
| Mainlevées nécessaires | Démarches du cédant dans le délai prévu | Suivre chaque garantie jusqu'à sa libération |
Anticiper une éventuelle demande de nouvelle garantie
Si l'acquéreur envisage une protection après l'opération, il doit en examiner la base contractuelle et le régime légal. La vente ne lui donne pas une liberté générale d'imposer n'importe quelle nouvelle caution au preneur. L'accord éventuellement requis, le plafonnement applicable et la nature du local doivent être vérifiés.
Cette analyse est particulièrement utile lorsque l'acte de vente suppose que toutes les garanties antérieures continueront au profit de l'acquéreur. Il faut vérifier cette hypothèse avant de fixer le prix et les conditions de l'opération. Une garantie devenue caduque ne doit pas rester présentée dans le tableau de gestion comme une sécurité disponible.
Le plafonnement à un trimestre concerne-t-il tous les locaux ?
Le deuxième alinéa de l'article L. 145-40 renvoie aux locaux mentionnés à l'article L. 145-32-1. Il s'agit des locaux destinés au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Dans ce champ, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder un trimestre de loyer ; le texte vise aussi la valeur des biens, titres, engagements et garanties demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
Il ne faut pas transformer cette règle en affirmation selon laquelle tout dépôt de tout bail commercial serait désormais plafonné de la même façon. Service Public distingue notamment les bureaux et les entrepôts pour le plafonnement et l'absence d'intérêts. La destination des lieux doit être vérifiée concrètement, surtout pour un local à usage mixte.
Le calendrier est également distinct : l'article 62 rattache le nouveau plafonnement aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026. Une simple vente ne doit pas être assimilée sans analyse à la conclusion ou au renouvellement du bail. Un dépôt ancien élevé ne se réduit donc pas automatiquement parce que le propriétaire change.
Distinguer les intérêts du dépôt et le décompte de cession
Dans le champ du nouveau deuxième alinéa, les sommes concernées ne portent pas intérêt au profit du preneur. L'article L. 145-40 conserve par ailleurs une règle distincte pour les loyers payés d'avance excédant plus de deux termes, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Le régime exact dépend ainsi du local, du bail et des sommes en cause.
Il serait imprudent de calculer un intérêt ou d'en exclure tout principe à partir du seul intitulé « garantie » dans un relevé. Pour préparer la vente, identifiez le régime et la période examinée, puis faites valider le calcul si un enjeu financier existe. Aucun taux chiffré ni montant d'intérêts n'est présumé dans cet article.
Que doit faire le locataire après le changement de propriétaire ?
Le preneur a intérêt à conserver sa propre preuve du dépôt, sans attendre la fin du bail. Il peut demander une confirmation écrite du montant repris dans le suivi locatif et des coordonnées de l'interlocuteur chargé de la gestion. Cette démarche pratique permet de détecter tôt une différence avec ses justificatifs.
Un dossier simple contient le bail signé, le virement bancaire ou le reçu initial, les compléments versés et les courriers relatifs au changement de bailleur. Il distingue le dépôt de garantie du dernier loyer, des charges et des autres engagements. En cas de demande de second versement, le locataire doit demander quel en est le fondement avant de payer.
La vente des murs n'impose pas, à elle seule, un départ du local ni une remise des clés au nouveau propriétaire. Il faut distinguer le transfert de propriété de la fin du bail. La garantie ne doit pas être traitée comme un paiement définitif qui dispenserait de régler les loyers restant dus.
À la sortie, comment préparer la demande de remboursement ?
Le dernier alinéa de l'article L. 145-40 prévoit la restitution des sommes dans un délai raisonnable ne dépassant pas trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Des déductions sont possibles pour les sommes visées par le texte, à condition d'être dûment justifiées.
La disposition transitoire vise les baux en cours à la date de promulgation lorsque la remise des clés intervient après l'expiration de trois mois suivant cette date. Pour une sortie ancienne ou située au voisinage de la transition, il faut vérifier précisément les dates. Le délai de trois mois ne doit pas être confondu avec celui de six mois prévu pour les autres garanties concernées.
L'article L. 145-40-1 du Code de commerce encadre l'état des lieux lors de la restitution. Préparez les états d'entrée et de sortie, les échanges sur les travaux et la preuve de remise des clés. Une discussion sur une dégradation suppose de rapprocher le contrat, l'état du local et les pièces produites.
Si le nouveau bailleur ne rend pas le solde, une réclamation doit rappeler le montant, la date des clés, la mutation et les justificatifs. Demandez le détail des retenues et la restitution de la part non contestée. Une mise en demeure ou une procédure doit ensuite être adaptée au dossier, sans promettre une sanction forfaitaire automatique ou une victoire certaine.
Cas pratique : reprendre le dépôt d'un bail commercial sans perdre les preuves
Une entreprise souhaite acheter un local commercial loué à un commerçant. Le dossier indique un dépôt de garantie de 9 000 euros, correspondant, dans cet exemple, à trois mois de loyer de 3 000 euros. Le bail commercial est en cours et le locataire poursuit son activité. L'acte de mutation est envisagé après le 26 août 2026. Le montant retenu ici est fictif et sert à organiser le contrôle documentaire, sans fixer le montant autorisé dans tout bail commercial.
La première démarche consiste à retrouver le reçu du dépôt de garantie. Il faut vérifier si les 9 000 euros ont été payés à la signature du bail commercial, puis si une clause du bail a entraîné un complément. La mention figurant sur une quittance ou une facture doit être rapprochée de la preuve de paiement. Une attestation du gestionnaire peut expliquer le suivi, mais une pièce ambiguë doit être clarifiée.
La deuxième démarche concerne le décompte entre les parties. Le dépôt de garantie apparaît séparément du loyer courant, des provisions pour charges et du prix immobilier. Un dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec une évaluation de la valeur locative du local commercial. Ces paramètres répondent à des questions différentes, même s'ils sont tous utiles pour l'investissement.
La troisième démarche vise l'information du locataire. Une confirmation du dépôt de garantie enregistré permet de répondre à une contestation avant la fin de bail. Le locataire peut partager sa preuve de paiement avec l'interlocuteur habilité, en conservant une copie. Il n'a pas à reconstituer tout l'historique du bail commercial au moment où il demande enfin son remboursement.
Trois anomalies à traiter avant le décompte
- Un dépôt de garantie absent des annexes : demander la clause, le reçu et le détail des mouvements du dépôt. L'absence d'une ligne dans le dossier ne démontre pas l'absence de dépôt.
- Un dépôt de garantie présenté comme un dernier loyer : vérifier le contenu du bail commercial et la nature des paiements avant toute compensation. La garantie et le loyer ne sont pas interchangeables par simple décision comptable.
- Une caution bancaire présentée comme du numéraire : ouvrir un suivi distinct, car la restitution du dépôt et la libération de la caution ne suivent pas les mêmes formalités.
Cette méthode améliore la sécurité du dossier sans ajouter de conditions à la loi. Elle permet de vendre un local commercial avec un état plus clair des engagements. Un conseil juridique peut aider l'entreprise à hiérarchiser les anomalies, tandis que l'expert-comptable rapproche les écritures et les preuves financières selon sa mission.
Dépôt facultatif, bail commercial et informations à ne pas mélanger
Le versement d'un dépôt de garantie est facultatif : c'est le contrat qui le prévoit lorsqu'il est convenu. Dans le cadre d'un bail commercial, il sert notamment à couvrir des impayés ou des réparations imputables au locataire. Le montant du dépôt de garantie doit donc être identifié dans le bail commercial, avec les modalités applicables. Il ne se déduit pas d'une pratique supposée commune à tous les baux commerciaux.
La loi de simplification de 2026 a modifié ce cadre juridique. Il ne faut pas attribuer ces nouveautés à la seule loi Pinel, ni copier les délais des baux d'habitation. De même, le statut des baux commerciaux comprend des règles sur le droit au renouvellement qui ne répondent pas à la question du dépôt. Le type de contrat et la destination du local commercial restent des informations de départ indispensables.
Pour les bureaux et les entrepôts, le plafonnement spécifique du dépôt de garantie doit être distingué du régime des locaux commerciaux visés par le texte. Le fait qu'une entreprise occupe un bien ne suffit pas à assimiler bureaux, entrepôt et boutique. Lorsque la destination est discutée, mieux vaut faire examiner le bail commercial que reprendre librement une clause trouvée sur un autre site.
Le dépôt de garantie ne doit pas non plus être mélangé au traitement fiscal du loyer. Service Public indique que le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur le montant du dépôt de garantie. Si un décompte réunit dépôt, loyer et charges, chaque ligne doit rester identifiable ; le traitement d'une somme ensuite imputée à une dette appelle sa propre vérification comptable et fiscale.
Enfin, une garantie autonome ne se confond pas avec le dépôt de garantie. Son acte, son bénéficiaire et les conditions de sa libération doivent être lus séparément. Pour améliorer le suivi, prévoyez une fiche par garantie du bail commercial : nature, montant, pièce, interlocuteur, événement de libération et preuve de réalisation. Le dépôt d'argent aura sa fiche, la garantie bancaire la sienne.
Préparer un dossier utile à l'équipe qui suit les locaux commerciaux
Le gestionnaire doit pouvoir retrouver les informations sans refaire toute la recherche. Un plan de classement peut comporter un volet bail commercial, un volet dépôt de garantie et un volet garanties non monétaires. Pour chaque dépôt de garantie, la fiche reprend la somme initiale, les compléments, les restitutions prouvées et le solde à expliquer.
À la sortie, l'état des lieux de sortie complète ce dossier. Si le bailleur invoque une réparation locative, il faut voir à quoi correspond le coût, quelle clause du bail commercial est invoquée et quelles pièces l'établissent. Une sortie conforme à certaines exigences ne résout pas nécessairement toutes les questions de charges ; inversement, une réparation discutée ne permet pas de conserver sans justification tout le dépôt de garantie.
Pour répondre efficacement à une réclamation, préparez une réponse poste par poste. L'objectif n'est pas de produire un dossier parfait en apparence, mais un suivi vérifiable du dépôt de garantie et des obligations du bail commercial. Contacter le conseil avant l'offre définitive ou la signature permet souvent de traiter le problème au bon moment.
FAQ sur la vente du local et les garanties
Le locataire doit-il verser un nouveau dépôt à l'acquéreur ?
La transmission légale de la dette de restitution ne constitue pas, en elle-même, une obligation de payer une deuxième fois. Toute demande de nouveau versement doit être examinée au regard du bail, des paiements prouvés et du régime applicable.
Le vendeur peut-il conserver la somme dans ses comptes ?
Les modalités financières entre vendeur et acquéreur doivent être réglées dans le dossier de vente. Elles ne doivent pas être confondues avec l'identité du débiteur de la restitution envers le preneur dans le régime de mutation concerné.
La réforme concerne-t-elle seulement les ventes ?
Le texte vise les mutations à titre onéreux ou gratuit. Une donation peut donc soulever la même question. Il faut vérifier l'opération, sa date et les garanties en cause, plutôt que raisonner uniquement à partir du mot vente.
Une caution bancaire continue-t-elle automatiquement ?
Il faut distinguer la caution du dépôt d'argent. Pour les garanties visées par le texte, la mutation entraîne le cas échéant leur caducité de droit, avec restitution des documents et mainlevées par le cédant dans le délai prévu.
La vente suffit-elle à plafonner un ancien dépôt à trois mois ?
Non, cette conclusion ne peut pas être déduite de la seule vente. Le plafonnement a son propre champ matériel et temporel, notamment les baux conclus ou renouvelés concernés. Vérifiez la destination du local, le contrat et la date du renouvellement.
Préparer une vente sans laisser la garantie dans l'angle mort
Avant de signer, rapprochez trois dossiers : le bail, les fonds reçus et les actes de garantie. Faites préciser qui remet quoi, à qui et à quelle date. Après la vente, conservez une trace du montant repris et des démarches de libération encore nécessaires.
Le cabinet accompagne bailleurs, preneurs et entreprises en droit commercial. Une analyse du bail et du projet d'acte permet d'identifier les écarts avant qu'ils ne deviennent un litige de restitution. Les exemples de ce guide sont des outils de préparation, à adapter aux documents de chaque opération.