Bail commercial et clause résolutoire avec délai de 15 jours

Clause résolutoire avec délai de 15 jours en bail commercial : quelle sanction pour le bailleur ?

• Une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois est contraire aux règles d’ordre public du bail commercial.

• Depuis la loi Pinel, cette irrégularité est sanctionnée par le réputé non écrit, et non plus par la nullité.

• La clause est écartée dans son intégralité, sans possibilité pour le juge de corriger ou d’adapter le délai.

• La loi Pinel s’applique aux baux en cours dès lors que la résiliation n’était pas définitivement acquise à son entrée en vigueur.

• La jurisprudence récente de la Cour de cassation confirme une perte totale d’efficacité de la clause résolutoire pour le bailleur.

Quelle sanction depuis la loi Pinel et quels risques pour les bailleurs ?

La clause résolutoire occupe une place stratégique dans la gestion d’un bail commercial. Pour un bailleur, elle constitue un outil de pression contractuelle permettant d’obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du locataire, sans avoir à engager immédiatement une action judiciaire longue et incertaine.

Pour un chef d’entreprise locataire, elle représente à l’inverse un risque majeur pour la pérennité de l’exploitation.

La jurisprudence rendue le 6 novembre 2025 par la Cour de cassation vient rappeler avec force que cet outil, aussi efficace soit-il en apparence, ne produit ses effets que s’il est strictement conforme aux exigences du statut des baux commerciaux. À défaut, la sanction peut être radicale.

La clause résolutoire, un mécanisme strictement encadré

Le délai légal d’un mois, un impératif absolu

Le régime de la clause résolutoire en matière de bail commercial repose sur un principe simple. La résiliation de plein droit ne peut intervenir qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux, à condition que ce commandement mentionne expressément ce délai.

Cette exigence ne relève pas d’un simple formalisme. Elle est d’ordre public. Le législateur a entendu protéger le locataire commercial en lui accordant un temps incompressible pour régulariser sa situation, compte tenu des enjeux économiques liés à l’exploitation du fonds.

Pour les bailleurs et dirigeants d’entreprise, cette règle implique une vigilance accrue dès la phase de rédaction du bail.

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Les clauses prévoyant un délai de 15 jours, une pratique à haut risque

Une stipulation fréquente mais juridiquement fragile

De nombreux baux, notamment les contrats anciens ou issus de modèles standardisés, contiennent encore des clauses résolutoires prévoyant un délai de 15 jours. Cette rédaction, parfois perçue comme plus dissuasive, est en réalité source d’insécurité juridique.

Un tel délai est manifestement inférieur au délai légal minimal. Il contrevient directement aux dispositions impératives du Code de commerce.

Une irrégularité qui affecte toute la clause

La tentation pourrait être grande, pour un bailleur, de considérer que seule la mention du délai est irrégulière et que le reste de la clause pourrait survivre. La jurisprudence écarte clairement cette analyse.

Dès lors que la clause résolutoire prévoit un délai illicite, c’est l’intégralité de la clause qui est remise en cause. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir de correction ou d’adaptation. Il ne peut ni substituer le délai légal d’un mois, ni neutraliser partiellement la stipulation.

La loi Pinel et la sanction du réputé non écrit

Un changement de paradigme pour les bailleurs

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la sanction attachée à une clause résolutoire irrégulière était la nullité. Cette sanction supposait d’être invoquée dans un cadre procédural précis et pouvait être affectée par la prescription.

Depuis la loi Pinel, le régime est profondément modifié. Les clauses qui font échec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux sont réputées non écrites. En pratique, la clause est considérée comme n’ayant jamais existé.

Pour les bailleurs, ce changement est loin d’être neutre. Une clause réputée non écrite ne peut produire aucun effet, même si elle a été mise en œuvre pendant plusieurs années sans contestation.

L’apport déterminant de la jurisprudence du 6 novembre 2025

Une application immédiate aux baux en cours

La Cour de cassation précise que la loi Pinel s’applique aux baux en cours dès lors que la situation juridique n’était pas définitivement réalisée à la date de son entrée en vigueur.

Concrètement, peu importe que le commandement visant la clause résolutoire ait été délivré avant juin 2014. Ce qui importe, c’est de savoir si la résiliation du bail commercial avait été définitivement constatée par une décision passée en force de chose jugée.

Tant que tel n’est pas le cas, la clause demeure soumise au régime issu de la loi Pinel.

Une lecture exigeante de la notion de résiliation acquise

La Cour rappelle que le simple écoulement du délai prévu au commandement ne suffit pas à rendre la résiliation définitive. Jusqu’à l’intervention d’une décision judiciaire irrévocable, le locataire conserve la possibilité de régulariser sa situation ou de solliciter des délais.

Dans ce contexte, une clause résolutoire irrégulière ne peut servir de fondement valable à une résiliation de plein droit.

Les conséquences concrètes pour les chefs d’entreprise bailleurs

Une perte de levier contractuel

La première conséquence est évidente. Le bailleur ne peut plus se prévaloir de la clause résolutoire pour obtenir la résiliation automatique du bail. Toute procédure engagée sur ce fondement est fragilisée, voire vouée à l’échec.

Cela emporte également des effets indirects :

• remise en cause des demandes d’indemnité d’occupation ;

• fragilisation des refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

• allongement des délais de traitement des situations d’impayés ou de manquements.

La nécessité d’un changement de stratégie

En l’absence de clause résolutoire valable, le bailleur doit se tourner vers la résiliation judiciaire. Cette voie suppose de démontrer la gravité des manquements du locataire, ce qui implique une analyse factuelle et juridique plus approfondie.

Pour un chef d’entreprise bailleur, cela signifie une anticipation accrue du risque contentieux et, souvent, un accompagnement juridique renforcé.

Un enseignement clair pour la gestion des baux commerciaux

La jurisprudence récente délivre un message sans ambiguïté. La clause résolutoire, outil pourtant central du bail commercial, peut se retourner contre le bailleur si elle est mal rédigée.

Il est désormais indispensable de :

• auditer les baux existants, en particulier ceux conclus avant 2014 ;

• vérifier la conformité des clauses résolutoires au délai légal d’un mois ;

• adapter les stratégies de gestion locative en tenant compte du risque de réputé non écrit.

Pour les chefs d’entreprise et bailleurs, la clause résolutoire ne peut plus être envisagée comme une simple formalité contractuelle. Une stipulation prévoyant un délai de 15 jours expose à une sanction particulièrement sévère : le réputé non écrit, avec effet rétroactif.

La jurisprudence du 6 novembre 2025 confirme que la loi Pinel s’applique largement aux baux en cours et renforce la protection du locataire commercial.

Elle impose, en contrepartie, une exigence accrue de rigueur juridique dans la rédaction et la gestion des baux commerciaux, sous peine de voir disparaître l’un des principaux leviers contractuels du bailleur.

FAQ – Clause résolutoire et bail commercial : les questions que se pose un chef d’entreprise

Une clause résolutoire avec un délai de 15 jours est-elle encore valable aujourd’hui ?

Non. Une clause résolutoire qui prévoit un délai inférieur à un mois est contraire aux règles d’ordre public du bail commercial. Depuis la loi Pinel, une telle clause est réputée non écrite dans son intégralité. Elle est donc privée de tout effet, même si elle figure toujours dans le bail.

Le fait d’avoir délivré un commandement conforme peut-il sauver la clause résolutoire ?

Non. Même si le commandement délivré au locataire mentionne un délai d’un mois, la clause résolutoire demeure irrégulière si le bail prévoit un délai de 15 jours. La jurisprudence considère que l’irrégularité affecte la clause elle-même, et non uniquement sa mise en œuvre.

Mon bail a été signé avant la loi Pinel. Suis-je concerné en tant que bailleur ?

Oui. Si le bail était encore en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel et qu’aucune décision définitive n’avait constaté la résiliation, la clause résolutoire doit être appréciée à la lumière du droit actuel. La date de signature du bail ou du commandement n’est pas déterminante.

Puis-je obtenir malgré tout la résiliation du bail en cas de manquement du locataire ?

Oui, mais pas sur le fondement d’une clause résolutoire réputée non écrite. Le bailleur doit alors saisir le juge et solliciter la résiliation judiciaire du bail, en démontrant la gravité des manquements reprochés au locataire.

Que dois-je faire concrètement pour sécuriser mes baux commerciaux ?

Il est fortement recommandé de procéder à un audit des clauses résolutoires figurant dans vos baux, en particulier les contrats anciens. Une mise en conformité rédactionnelle et une stratégie contentieuse adaptée permettent d’éviter la perte d’un levier contractuel essentiel et de limiter les risques en cas de litige.