Droit de préemption et clause de préférence : quelle protection pour le locataire commercial
- Le Bouard Avocats
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Comment fonctionne le droit de préemption du locataire commercial ?
Le droit de préemption du locataire commercial, appelé juridiquement droit de préférence, permet au locataire d’un bail commercial d’acheter en priorité les murs qu’il occupe lorsque le bailleur décide de les vendre.
Le bailleur doit notifier au locataire son projet de vente, avec le prix et les conditions de l’opération.
Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser l’offre de vente.
En cas d’acceptation, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois, ou quatre mois si le locataire recourt à un prêt.
Ce droit est d’ordre public : le bail commercial ne peut pas prévoir une renonciation anticipée du locataire.
Le droit ne s’applique pas dans certaines ventes spécifiques, notamment en cas de cession globale d’un immeuble ou de vente à certains proches du bailleur.
Le locataire commercial dispose d'un droit de préférence légal (art. L.145-46-1 du Code de commerce, souvent appelé « droit de préemption ») quand son bailleur veut vendre les murs qu'il occupe. Le bailleur doit le notifier par LRAR, indiquer le prix et les conditions, et le locataire a un mois pour se positionner.
Ce droit légal est d'ordre public : impossible d'y renoncer à l'avance dans le bail. Il coexiste parfois avec une clause de préférence conventionnelle, négociée entre les parties, qui peut élargir ou préciser la protection - mais jamais la restreindre.
Deux régimes, deux logiques. On vous explique lequel joue quand, et comment sécuriser concrètement votre local si vous êtes locataire commerçant ou artisan.
Le droit de préemption du locataire commercial : ce que dit l'article L.145-46-1
L'article L.145-46-1 du Code de commerce a été introduit par la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, entrée en application le 18 décembre 2014 (six mois après la promulgation, selon la Cour d'appel de Paris, arrêt du 16 janvier 2019).
Ce texte crée, au profit du locataire titulaire d'un bail commercial, un droit de préférence pour racheter le local qu'il exploite lorsque le propriétaire décide de le vendre, autrement dit de procéder à l'aliénation des murs qu'il occupe. Le principe est posé dès le premier alinéa de l'article L.145-46-1.
Concrètement, la loi dit ceci : si le bailleur envisage de vendre les murs, il doit d'abord les proposer à son locataire, aux mêmes conditions de prix que celles qu'il compte pratiquer avec un tiers. C'est un droit de priorité, pas une option gratuite - le locataire doit payer le prix du marché, comme n'importe quel acquéreur.
Ce texte est d'ordre public. Autrement dit, toute clause du bail qui prétendrait y renoncer par avance est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 28 juin 2018). On ne peut pas signer un bail commercial en 2026 en insérant une clause du type « le preneur renonce à tout droit de préférence en cas de vente » : cette clause tomberait devant un juge.
Qui est concerné ?
Le locataire titulaire d'un bail commercial au sens des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Sont principalement concernés les locataires titulaires d'un bail commercial portant sur un local à usage commercial, artisanal ou industriel - qu'il s'agisse d'un commerce de proximité, d'un entrepôt ou de bureaux exploités dans le cadre d'une activité commerciale. Les baux dérogatoires, les conventions d'occupation précaire, les baux professionnels classiques et les baux d'habitation sont en principe exclus. Pour les professions libérales, la situation doit être vérifiée au cas par cas : le droit de préférence ne s'applique pas automatiquement au seul motif que le contrat se présente comme un bail commercial.
Les baux dérogatoires (baux précaires de moins de 3 ans) et les conventions d'occupation précaire sont exclus du dispositif : seul un vrai bail commercial en cours ouvre le droit.
Les exceptions légales : quand le droit de préemption ne s'applique pas
La loi prévoit une liste d'exceptions, et elles sont nombreuses en pratique. Le droit de préférence ne joue pas dans les cas suivants :
Cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux - même si l'immeuble ne contient qu'un seul local loué commercialement. La Cour de cassation a confirmé cette lecture extensive dans deux arrêts du 19 juin 2025 : dès lors que la vente porte sur un ensemble immobilier plus large que le seul local loué, l'opération peut relever de l'exception de cession globale d'immeuble et échapper au droit de préférence du locataire.
Cession unique de plusieurs locaux d'un même ensemble commercial (un centre commercial, par exemple).
Cession unique de locaux commerciaux distincts à des preneurs différents.
Cession au copropriétaire d'un ensemble commercial.
Cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur (ou de son conjoint).
Exercice d'un droit de préemption public, notamment le droit de préemption urbain ou le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et certains terrains commerciaux, prévu par le Code de l'urbanisme (articles L.214-1 et suivants).
Les opérations qui ne constituent pas des ventes au sens strict : donation, legs, apport en société, échange.
Les ventes forcées réalisées dans le cadre d'une procédure collective (liquidation judiciaire du bailleur, notamment), dont le calendrier et les modalités de réalisation obéissent à des règles procédurales spécifiques, distinctes du droit commun de la vente amiable.
Cette liste explique une bonne partie des litiges qu'on voit passer au cabinet : le bailleur pense être hors champ, le locataire estime le contraire, et tout se joue sur la qualification exacte de la vente.
Quand le locataire peut-il réellement préempter ? Immeubles mixtes et distinction fonds / bâtiment
Deux précisions changent souvent l'issue d'un dossier.
Le cas des immeubles mixtes (commerces + habitation)
Un immeuble avec un local commercial en rez-de-chaussée et des logements aux étages reste, en principe, dans le champ du droit de préférence si la vente porte spécifiquement sur le local loué.
En revanche, si le bailleur vend l'immeuble dans sa globalité - RDC commercial et étages d'habitation compris, en un seul acte - on bascule dans l'exception de « cession globale d'un immeuble », et le locataire ne peut pas s'opposer à la vente ni exiger d'être préféré.
C'est là que la rédaction de l'acte de vente devient stratégique côté bailleur, et que la vigilance du locataire doit être maximale : La qualification de l'opération devient alors déterminante.
Une vente isolée du local commercial peut faire jouer le droit de préférence, tandis qu'une vente portant sur l'immeuble dans son ensemble peut relever de l'exception de cession globale.
Le droit porte sur le bâtiment, pas sur le fonds de commerce
Erreur fréquente chez les commerçants : confondre le droit de préférence de l'article L.145-46-1 avec un droit de rachat du fonds de commerce. Ce n'est pas le cas.
Le droit de préférence légal concerne exclusivement les murs, c'est-à-dire le bâtiment ou le local dont le bailleur est propriétaire.
Il ne donne aucun droit sur le fonds de commerce lui-même, qui reste la propriété du locataire-exploitant tant qu'il ne le cède pas.
À l'inverse, si le locataire vend son fonds de commerce à un tiers, c'est le bailleur qui peut bénéficier d'une clause d'agrément prévue au bail - un mécanisme totalement distinct, à ne pas confondre avec la préférence sur la vente de l'immeuble.
Autrement dit : deux ventes possibles (le bâtiment par le bailleur, le fonds par le locataire), deux logiques juridiques différentes, et un seul texte - L.145-46-1 - qui ne s'occupe que de la première.
Comment exercer le droit de préemption : LRAR, délai d'un mois, prix, offre
La procédure est encadrée strictement. Voici comment ça se déroule, étape par étape.
1. La notification du bailleur
Le bailleur doit informer son locataire par :
lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), ou
remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou
signification par acte d'huissier (commissaire de justice), une formule qui sécurise la preuve de la date de réception, notamment en cas de contentieux ultérieur.
Cette notification doit indiquer, à peine de nullité :
le prix de vente envisagé,
les conditions de la vente (modalités de paiement, charges, éventuelle vente en état futur, etc.).
La Cour de cassation rappelle régulièrement le caractère strict de cette exigence : une notification imprécise sur le prix ou les conditions ne fait pas courir valablement le délai, et peut être contestée par le locataire.
Par prudence, la notification doit également reproduire les dispositions applicables de l'article L.145-46-1 du Code de commerce. Une notification incomplète, imprécise ou irrégulière peut empêcher le délai d'un mois de courir valablement.
2. La notification vaut offre de vente
C'est un point technique mais capital : la notification n'est pas une simple information, elle vaut offre de vente au profit du locataire. Juridiquement, dès réception, une offre ferme est sur la table.
3. Le délai d'un mois
Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception de la notification pour se prononcer. Cette réponse doit être expresse et porter sur l'intégralité du prix et des conditions notifiés - impossible d'accepter partiellement ou de négocier à ce stade sans faire courir le risque d'une réponse jugée non conforme.
Passé ce délai sans réponse, le silence vaut renonciation.
4. Le délai de réalisation
Si le locataire accepte, il dispose ensuite :
2 mois pour réaliser la vente devant notaire (signature de l'acte authentique),
4 mois s'il indique recourir à un prêt bancaire pour financer l'acquisition - un délai souvent mis à profit pour finaliser le montage bancaire et, le cas échéant, présenter un business plan solide à l'établissement prêteur.
Ces délais sont d'application stricte, comme l'a rappelé la jurisprudence à plusieurs reprises : un retard, même de quelques jours, peut faire tomber l'acceptation et permettre au bailleur de vendre au tiers initialement pressenti.
Tableau récapitulatif des délais
Étape | Délai | Point de départ |
Réponse du locataire à l'offre | 1 mois | Réception de la LRAR |
Réalisation de la vente (sans prêt) | 2 mois | Acceptation du locataire |
Réalisation de la vente (avec prêt) | 4 mois | Acceptation du locataire |
Absence d'exercice du droit : quelles conséquences pour le locataire ?
Si le locataire ne répond pas dans le mois, ou répond hors délai, la conséquence est simple et brutale : il perd son droit de préférence pour cette vente précise. Le bailleur retrouve sa pleine liberté de vendre au prix et aux conditions notifiés, ou à des conditions plus favorables pour l'acquéreur tiers.
Deux nuances importantes :
Si le bailleur vend finalement à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles notifiées au locataire, une nouvelle notification doit être adressée avant la signature définitive, et un nouveau délai d'un mois recommence à courir. Le bailleur ne peut pas notifier un prix élevé pour purger le droit, puis brader le bien à un tiers sans repasser par la case notification.
Si le bailleur ne notifie pas du tout et vend directement à un tiers, la vente peut être annulée à la demande du locataire. Il s'agit d'une nullité relative, destinée à protéger le bénéficiaire du droit de préférence. L'action doit être exercée dans le délai de deux ans prévu par l'article L.145-60 du Code de commerce. Le point de départ de ce délai doit être apprécié avec prudence, notamment au regard de la date à laquelle le locataire a eu connaissance de la vente irrégulière ; en pratique, il est recommandé d'agir dès la découverte de la vente, sans attendre. Passé ce délai, même une vente irrégulière devient inattaquable.
Un point que beaucoup de bailleurs ignorent, et qui coûte cher : la nullité de la vente n'ouvre pas de droit de substitution automatique. Le locataire ne peut pas se substituer d'office à l'acquéreur ; il doit d'abord obtenir la nullité, puis le bien redevient disponible et le processus de notification recommence en théorie. En pratique, c'est souvent un rapport de force qui se rejoue entièrement.
Clause de préférence contractuelle : ce qui la distingue du droit légal
Ici, il faut bien séparer deux notions qu'on confond trop souvent dans les baux commerciaux.
Le droit légal de préemption (L.145-46-1)
Existe automatiquement, sans qu'il soit besoin de l'écrire dans le bail.
Est d'ordre public : on ne peut ni le supprimer, ni y renoncer par avance.
S'applique uniquement en cas de vente, avec les exceptions vues plus haut.
Son régime (délais, forme de la notification, sanctions) est fixé par la loi, sans marge de négociation.
La clause de préférence conventionnelle
Est une clause négociée, insérée volontairement dans le bail par les parties.
Peut élargir la protection du locataire au-delà du cadre légal : par exemple en couvrant des hypothèses exclues par la loi (cession globale d'immeuble, cession à un ascendant du bailleur, etc.), ou en réduisant le délai de réponse imposé au locataire pour rassurer le bailleur pressé de vendre.
Peut aussi organiser une préférence dans des situations non visées par L.145-46-1, comme une cession de parts de la société propriétaire, ou un droit de premier refus sur un local non soumis au statut des baux commerciaux.
Sa validité et son étendue s'apprécient selon le droit commun des contrats (article 1123 du Code civil sur le pacte de préférence), pas selon le régime spécial du Code de commerce.
Important : une clause conventionnelle qui viendrait restreindre le droit légal - par exemple en limitant à 15 jours le délai d'un mois - serait elle aussi réputée non écrite, puisqu'elle contredit une disposition d'ordre public.
En revanche, rien n'empêche une clause qui améliore la situation du locataire : c'est même une pratique fréquente et recommandée dans certains baux long terme.
Dans un arrêt inédit du 5 mars 2026 (3e civ., n° 24-18.372), la Cour de cassation a validé une interprétation stricte de la clause de préférence conventionnelle : même un droit de préférence conventionnel ne peut pas être étendu par interprétation à l'ensemble d'un lot de copropriété ou d'un immeuble vendu globalement : son assiette reste strictement celle définie par la clause, en général le local objet du bail.
Autrement dit, la clause conventionnelle protège, mais elle ne s'interprète pas extensivement au bénéfice du locataire.
Préemption légale ou clause de préférence : lequel choisir pour sécuriser son local ?
La bonne nouvelle, c'est que ces deux mécanismes ne s'excluent pas - ils se cumulent souvent. Mais si vous négociez un bail commercial et que vous voulez renforcer votre position, voici comment arbitrer.
Critère | Droit légal de préemption (L.145-46-1) | Clause de préférence conventionnelle |
Origine | Automatique, imposée par la loi | Négociée et rédigée dans le bail |
Champ d'application | Vente des murs uniquement, avec exceptions légales | Modulable : peut couvrir cessions de parts, ventes globales, etc. |
Renonciation possible | Non, clause réputée non écrite | Aménagement possible par contrat, sous réserve de ne pas priver le locataire de son droit légal d'ordre public. |
Formalisme de mise en œuvre | Fixé par la loi (LRAR, prix, délai d'1 mois) | Fixé par le bail, doit être rédigé avec précision |
Sanction en cas de non-respect | Nullité de la vente, prescription 2 ans | Dommages-intérêts en principe ; nullité ou substitution possibles si le tiers connaissait l'existence du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (art. 1123 du Code civil). |
Sécurité pour le locataire | Solide sur son périmètre, mais troué par les exceptions (cession globale notamment) | Peut combler les trous laissés par la loi, si bien rédigée |
Coût de négociation | Aucun, c'est la loi | Nécessite une négociation avec le bailleur, souvent en contrepartie d'un loyer ou d'une durée du bail |
Notre recommandation pratique : ne comptez pas uniquement sur le droit légal, surtout si votre local fait partie d'un immeuble plus vaste ou d'une copropriété. C'est précisément le terrain où les exceptions jouent le plus. Une clause de préférence bien rédigée, qui vise explicitement les cessions de parts sociales de la SCI propriétaire ou les ventes globales d'immeuble, comble un vrai angle mort du dispositif légal.
Le droit au renouvellement du bail commercial : quelle interaction avec la préemption ?
Le droit de préférence sur la vente et le droit au renouvellement du bail commercial (article L.145-8 et suivants du Code de commerce) sont deux protections distinctes, mais elles se croisent souvent dans la vraie vie.
Quelques repères utiles :
Le droit de préférence suppose que le locataire soit encore titulaire d'un bail commercial ou bénéficie encore du statut des baux commerciaux au moment où la vente est envisagée. L'expiration de la durée contractuelle ne suffit pas toujours à exclure le dispositif si le bail se poursuit par tacite prolongation. En revanche, si le bail a effectivement pris fin et que le locataire n'est plus titulaire d'aucun droit au maintien dans les lieux, le droit de préférence ne joue plus.
Un changement de propriétaire par vente (avec ou sans exercice du droit de préférence) n'affecte pas le bail en cours : le nouveau propriétaire devient bailleur de plein droit et doit respecter le bail jusqu'à son terme, y compris le droit au renouvellement du locataire à l'échéance.
À l'inverse, si le locataire exerce son droit de préférence et devient propriétaire des murs, la situation devient plus simple pour lui à long terme : il n'a plus à craindre un refus de renouvellement ou une éviction assortie d'une indemnité - il est chez lui.
En pratique, beaucoup de commerçants et artisans utilisent le rapprochement de l'échéance triennale ou de fin de bail comme fenêtre de négociation avec leur bailleur pour discuter d'un rachat, plutôt que d'attendre passivement une notification.
Pour le locataire qui approche d'une échéance de renouvellement et qui apprend en parallèle un projet de vente du local, il est souvent utile de faire le point sur l'ensemble de ses droits - préférence sur la vente, mais aussi conditions du renouvellement, valeur locative, éventuelle indemnité d'éviction - avant que le bailleur ne prenne les devants.
Foire aux questions
Le droit de préemption s'applique-t-il uniquement aux baux commerciaux ?
Oui, en principe. L'article L.145-46-1 vise les locataires titulaires d'un bail commercial au sens des articles L.145-1 et suivants. Les baux dérogatoires (moins de 3 ans) et les conventions d'occupation précaire sont exclus.
Certaines activités non commerciales exercées sous statut de bail commercial (professions libérales ayant opté pour ce statut) peuvent néanmoins en bénéficier selon les cas.
Que se passe-t-il en cas de cession de parts sociales de la SCI propriétaire, plutôt que de vente directe des murs ?
En principe, le droit légal de préférence de l'article L.145-46-1 ne s'applique pas à une cession de parts sociales de la société propriétaire, car l'immeuble n'est pas directement vendu : seules les parts de la société changent de mains.
Une clause de préférence conventionnelle peut toutefois viser expressément cette hypothèse. En présence d'un montage destiné à contourner frauduleusement les droits du locataire, une analyse spécifique du dossier reste nécessaire.
Comment le droit de préférence fonctionne-t-il en copropriété ?
Si le local loué constitue un lot distinct vendu isolément, le droit de préférence s'applique normalement. En revanche, si la vente porte sur plusieurs lots d'un ensemble commercial en une seule opération, ou sur l'immeuble dans sa globalité, on retombe dans l'exception de cession globale : le locataire ne peut pas exiger d'être préféré.
La Cour de cassation a confirmé cette lecture stricte par deux arrêts du 19 juin 2025.
Un professionnel non-commerçant (profession libérale) bénéficie-t-il de ce droit ?
Cela dépend du bail et de la destination des locaux. Le droit de préférence de l'article L.145-46-1 vise les locaux à usage commercial ou artisanal. Un professionnel libéral titulaire d'un bail professionnel classique n'en bénéficie pas en principe.
En revanche, lorsqu'un bail est soumis au statut des baux commerciaux et que les conditions d'application du texte sont réunies, la situation doit être examinée au cas par cas.
Le locataire en location-gérance peut-il exercer ce droit de préemption ?
En principe, le locataire-gérant ne bénéficie pas directement du droit de préférence sur la vente des murs, car la location-gérance porte sur l'exploitation du fonds de commerce et non sur la titularité du bail commercial.
Le bénéficiaire du droit est en principe le locataire titulaire du bail des locaux, sous réserve de l'analyse du montage contractuel.
Quelle sanction en cas de non-respect du droit de préemption par le bailleur ?
La vente peut être annulée à la demande du locataire lésé. Il s'agit d'une nullité relative, destinée à protéger le bénéficiaire du droit de préférence, et non d'une nullité automatique. L'action doit être exercée dans le délai de deux ans prévu par l'article L.145-60 du Code de commerce.
Le point de départ de ce délai s'apprécie avec prudence, notamment au regard de la date à laquelle le locataire a eu connaissance de la vente irrégulière : il est recommandé d'agir dès la découverte de l'irrégularité, sans attendre. La nullité n'ouvre pas de droit de substitution automatique à l'acquéreur.
Qu'est-ce que le droit de préemption locataire commercial ?
C'est le droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1 du Code de commerce : avant de vendre les murs qu'occupe son locataire, le bailleur doit lui proposer l'achat en priorité, au prix et aux conditions qu'il compte pratiquer avec un tiers.
On parle couramment de « droit de préemption », même si le terme juridiquement exact est droit de préférence.
Quels sont les droits du locataire commercial ?
Au-delà du droit de préférence sur la vente des murs, le locataire commercial bénéficie du statut des baux commerciaux : droit au renouvellement du bail (ou indemnité d'éviction à défaut), encadrement strict du montant des loyers et de leur révision, et droit de céder son fonds ou son bail sous certaines conditions.
Ces droits coexistent avec le droit de préférence, sans se confondre avec lui.
Quels sont les délais pour exercer le droit ?
Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception de la notification du bailleur pour accepter l'offre de vente. En cas d'acceptation, il dispose ensuite de 2 mois pour signer l'acte (4 mois s'il recourt à un prêt). Passé ces délais, il perd sa priorité sur cette vente précise.
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire commercial ?
Le droit de préemption du locataire commercial, juridiquement appelé droit de préférence, permet au locataire d’un local commercial d’être prioritaire lorsque le propriétaire décide de vendre les murs qu’il occupe.
Prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce, ce mécanisme impose au bailleur de notifier au locataire le prix et les conditions de la vente avant de vendre à un tiers. Le locataire peut alors accepter l’offre et acheter le local en priorité.
Quels sont les droits du locataire commercial ?
Le locataire d’un local commercial bénéficie de plusieurs protections issues du statut des baux commerciaux. Il dispose notamment d’un droit au renouvellement du bail, d’un droit au bail valorisable en cas de cession du fonds de commerce, et d’un droit de préférence lorsque le bailleur souhaite vendre le local loué.
En droit immobilier commercial, ces droits permettent au locataire de sécuriser son exploitation et, dans certains cas, d’exercer son droit pour devenir propriétaire des murs.
Quels sont les délais pour exercer le droit de préemption ?
Le locataire commercial dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification du bailleur pour accepter l’offre de vente. Cette acceptation doit porter sur le prix et les conditions proposés. Si le locataire accepte, la vente à son profit doit être réalisée dans un délai de deux mois.
Ce délai est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu’il souhaite recourir à un prêt bancaire. À défaut de réponse dans le délai d’un mois, le locataire perd sa priorité pour cette vente.
Besoin d'un avis sur votre situation ?
Vente du local que vous exploitez, clause de préférence à négocier, notification reçue avec un délai qui tourne déjà, ou question de renouvellement de bail qui se pose au même moment : ces situations demandent une lecture précise du bail et du contexte de la vente.
Notre cabinet accompagne locataires commerçants et bailleurs à Versailles et dans les Yvelines sur ces questions de baux commerciaux, y compris sur le droit au renouvellement. N'hésitez pas à nous consulter avant de réagir à une notification ou de signer un bail comportant une clause de préférence.
