Clause résolutoire en bail commercial : le locataire peut-il invoquer l’exception d’inexécution ?

Analyse de l’arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 (3e civ., n° 24-15.820)

Clause résolutoire et loyers impayés : le juge doit examiner l’exception d’inexécution

En matière de bail commercial, la clause résolutoire constitue un outil juridique essentiel pour le bailleur confronté à des loyers impayés. Après délivrance d’un commandement de payer visant cette clause, le locataire dispose d’un mois pour régulariser. Ce mois ne constitue pas un délai général de forclusion pour opposer une exception d’inexécution ou solliciter judiciairement une suspension, sous les conditions exposées ci-dessous.

Toutefois, un arrêt rendu le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-15.820) rappelle que la mise en œuvre de ce dispositif ne saurait conduire à une résiliation automatique du bail. Lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, même si le locataire n’a pas saisi la juridiction dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.

Cette décision souligne une nouvelle fois l’équilibre qui gouverne l’exécution du bail commercial : les obligations du bailleur et celles du locataire demeurent étroitement corrélées.

À retenir :

• Le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai d’un mois pour régulariser la dette locative.

• L’expiration de ce délai ne dispense pas le juge d’examiner une exception d’inexécution invoquée pour contester l’acquisition de la clause.

• Le locataire peut invoquer une exception d’inexécution si le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier la suspension opposée.

• Le juge doit examiner concrètement les manquements allégués du bailleur.

• La clause résolutoire ne peut neutraliser l’analyse des obligations contractuelles réciproques.

Le cadre juridique de la clause résolutoire en matière de bail commercial

Un mécanisme de résiliation encadré par le code de commerce

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle fréquemment insérée dans les baux commerciaux. Elle permet au bailleur de provoquer la résiliation du bail lorsque le locataire ne respecte pas certaines obligations essentielles, notamment le paiement du loyer.

Son régime est strictement encadré par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui prévoit notamment que :

• toute clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

• le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité ;

• le locataire peut saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.

Dans la pratique, ce mécanisme constitue un outil efficace pour le bailleur souhaitant obtenir la résiliation du bail en cas d’impayés persistants.

Cependant, la mise en œuvre de la clause résolutoire ne peut s’affranchir des principes fondamentaux du droit des obligations.

Les obligations réciproques des parties au bail commercial

Le bail commercial repose sur un contrat synallagmatique, c’est-à-dire un contrat dans lequel les obligations des parties sont interdépendantes.

Le bailleur est tenu de plusieurs obligations essentielles définies par l’article 1719 du Code civil, parmi lesquelles :

• délivrer au locataire la chose louée ;

• entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu ;

• assurer au locataire une jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

De son côté, le locataire doit notamment payer le loyer aux termes convenus, conformément à l’article 1728 du Code civil.

Lorsque cet équilibre contractuel est rompu, certaines prérogatives juridiques peuvent être mobilisées par les parties. C’est dans ce cadre qu’intervient l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution : un mécanisme central en droit des obligations

Un principe consacré par le code civil

L’exception d’inexécution permet de refuser d’exécuter une obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne et que ce manquement est suffisamment grave. Elle ne constitue pas une autorisation générale de suspendre tout paiement au moindre désaccord.

Lorsque les locaux ont été endommagés par un événement fortuit, la question du loyer commercial après un sinistre et du retard des réparations exige aussi de distinguer l’empêchement initial du bailleur de sa carence ultérieure.

L’article 1219 du Code civil vise l’inexécution actuelle suffisamment grave. L’article 1220 traite d’une inexécution future manifeste aux conséquences suffisamment graves et exige une notification rapide de la suspension. Ces textes sont entrés en vigueur le 1er octobre 2016. L’arrêt étudié concerne un bail antérieur et vise l’ancien article 1184, avec les articles 1719 et 1728, ainsi que L. 145-41.

Dans le cadre d’un bail commercial, cette exception peut être invoquée lorsque le bailleur ne respecte pas ses obligations fondamentales, par exemple :

• en cas de défaut de délivrance conforme des locaux ;

• lorsque les locaux deviennent impropres à leur destination ;

• lorsque des travaux indispensables à l’exploitation ne sont pas réalisés.

La troisième chambre civile l’a notamment rappelé dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005), dans lequel elle admet que le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable lorsque les locaux deviennent impropres à leur destination.

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans la continuité de cette jurisprudence.

Les faits ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026

Un commandement de payer visant la clause résolutoire

Dans cette affaire, la SCI Les Chatons avait donné à bail à la société SCGR un immeuble à usage commercial et d’habitation, par contrat du 25 mai 2016.

Confrontée à des loyers impayés, la bailleresse avait délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le locataire n’ayant ni payé les loyers ni saisi le juge dans le délai d’un mois, la clause résolutoire avait été considérée comme acquise.

Le bailleur avait alors engagé une procédure judiciaire afin d’obtenir :

• la constatation de la résiliation du bail ;

• le paiement des loyers et indemnités d’occupation.

L’argumentation du locataire

Pour sa défense, le locataire soutenait que le non-paiement des loyers résultait directement des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Plus précisément, il invoquait :

• l’absence de réalisation de travaux pourtant prévus ;

• la persistance de désordres dans les locaux ;

• l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination.

Les juges du fond avaient d’ailleurs constaté l’existence de désordres imputables au bailleur rendant les locaux impropres à leur destination.

Malgré ce constat, la cour d’appel avait estimé que la clause résolutoire devait être considérée comme acquise dès lors que le locataire n’avait pas régularisé sa situation dans le délai légal.

La position de la Cour de cassation

L’obligation pour le juge d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel.

Elle affirme un principe clair : lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, le juge doit en vérifier le bien-fondé.

Cette obligation s’impose même si le locataire n’a pas saisi le juge dans le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.

En d’autres termes, le juge ne peut pas se contenter de constater mécaniquement l’acquisition de la clause résolutoire.

Il doit rechercher si le non-paiement des loyers ne trouve pas sa cause dans un manquement préalable du bailleur.

En l’espèce, la cour d’appel aurait dû vérifier si les désordres constatés dans les locaux pouvaient justifier l’invocation de l’exception d’inexécution.

La Cour de cassation renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Cayenne autrement composée. Elle n’accorde pas elle-même une dispense générale de loyer : la juridiction de renvoi doit apprécier le moyen de défense. Cette distinction évite de transformer une cassation pour défaut de base légale en validation automatique de l’arrêt des paiements.

En s’abstenant de procéder à cette analyse, les juges du fond ont privé leur décision de base légale.

Les enseignements pratiques de la décision

Une limite au caractère automatique de la clause résolutoire

Cette décision rappelle que la clause résolutoire, bien qu’efficace, ne peut produire ses effets de manière purement automatique.

Lorsque l’exception d’inexécution est invoquée, le juge doit examiner les manquements du bailleur allégués à son soutien. L’arrêt n’impose pas une recherche d’office de toutes les défaillances possibles.

La résiliation du bail commercial suppose donc une analyse globale de la relation contractuelle.

Un moyen de défense important pour les locataires commerciaux

Pour les locataires, cette décision confirme que l’exception d’inexécution demeure un moyen de défense substantiel.

Même lorsque la clause résolutoire est invoquée, le locataire peut faire valoir que le non-paiement des loyers résulte d’un manquement du bailleur.

Toutefois, l’invocation de cette exception suppose d’apporter la preuve :

• de l’existence d’un manquement du bailleur ;

• de sa gravité ;

• de son impact sur l’exploitation des locaux.

Un rappel de l’équilibre contractuel du bail commercial

Au-delà du cas d’espèce, cette décision réaffirme un principe fondamental : le bail commercial repose sur un équilibre contractuel entre les parties.

Le bailleur doit délivrer un local conforme et exploitable.

Le locataire doit payer le loyer.

Lorsque cet équilibre est rompu par un manquement du bailleur, il serait juridiquement incohérent de permettre à celui-ci de se prévaloir automatiquement de la clause résolutoire.

L’arrêt du 5 mars 2026 rappelle ainsi que le juge saisi d’une demande de constatation de la résiliation du bail commercial doit examiner l’exception d’inexécution soulevée en défense, sans l’écarter au seul motif que le mois du commandement s’est écoulé.

FAQ – Clause résolutoire et exception d’inexécution en bail commercial

Un locataire peut-il refuser de payer son loyer si le bailleur ne respecte pas ses obligations ?

Oui, dans certaines situations. Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution, un mécanisme issu du droit des contrats qui permet de suspendre l’exécution de son obligation lorsque le cocontractant n’exécute pas la sienne.

En matière de bail commercial, cette situation peut notamment se présenter lorsque les locaux sont devenus impropres à l’usage prévu, lorsque des travaux indispensables n’ont pas été réalisés ou encore lorsque l’obligation de délivrance n’est pas respectée.

Toutefois, la suspension du paiement doit être proportionnée et justifiée par un manquement réel et suffisamment grave du bailleur.

La clause résolutoire entraîne-t-elle automatiquement la résiliation du bail commercial ?

La clause peut produire effet après un commandement valable demeuré infructueux pendant un mois. Mais l’application de la clause ne dispense pas d’examiner une exception d’inexécution opposée par le preneur ni une demande de suspension recevable.

Le juge doit vérifier plusieurs éléments :

• la réalité de la dette locative

• les circonstances du non-paiement

• l’existence éventuelle de manquements du bailleur

Si le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit examiner si cette défense est fondée avant de constater la résiliation du bail.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas dans le délai d’un mois après un commandement de payer ?

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, le délai d’un mois après le commandement permet de régulariser avant que la clause puisse produire effet. Une demande de délais et de suspension reste envisageable après ce mois tant que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et sous les conditions légales applicables.

Si aucune démarche n’est engagée, la clause résolutoire peut en principe produire effet.Cependant, le locataire peut encore soulever des moyens de défense, notamment :

• contester la validité du commandement

• demander des délais judiciaires

• invoquer une exception d’inexécution si le bailleur a manqué à ses obligations.

Quels manquements du bailleur peuvent justifier une exception d’inexécution ?

Plusieurs situations peuvent permettre au locataire d’invoquer cette exception, notamment lorsque le bailleur ne respecte pas ses obligations prévues par l’article 1719 du code civil.

Par exemple :

• un défaut de délivrance conforme des locaux

• l’absence de travaux nécessaires à l’exploitation

• des désordres importants affectant les lieux loués

• une impossibilité d’utiliser les locaux conformément à la destination prévue au bail.

Dans ces hypothèses, le preneur doit établir la gravité du manquement et la période pour laquelle il justifie le refus de payer. L’exception d’inexécution ne vaut ni annulation générale de la dette ni résiliation du contrat. Si elle est rejetée, les loyers impayés et les conséquences de la clause peuvent rester à sa charge.

Quel est le rôle du juge lorsque l’exception d’inexécution est invoquée ?

Le juge doit procéder à une analyse concrète de la situation contractuelle.

Il lui appartient notamment de vérifier :

• si les manquements reprochés au bailleur sont établis

• s’ils sont imputables au bailleur

• s’ils rendent le local impropre à l’usage prévu et présentent la gravité requise ; une simple gêne ne suffit pas nécessairement

Ce n’est qu’après cet examen que le juge pourra décider de constater la résiliation du bail ou, au contraire, d’écarter la clause résolutoire si le non-paiement des loyers est justifié.